Immobilienbewertung

Immobilienbewertung

Was ist die Immobilienbewertung?

Bei einer Immobilienbewertung handelt es sich wie man dem Namen entnehmen kann um ein Verfahren, welches den objektiven Wert bzw. den Marktwert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks erfasst.

Wer sollte seine Immobilie bewerten lassen? / Wann ist eine Bewertung erforderlich?

Der Wert der Immobilie ist in vielerlei Sachverhalten von Belangen. Beispielsweise beim Abschließen einer Versicherung des Gebäudes. Auch müssen die Steuern bei der Vererbung oder Verschenkung der Immobilie kalkuliert werden, es führt also auch in diesem Fall kein Weg an der Bewertung vorbei. Eine weitere Situation die eine Wertermittlung benötigt ist die Scheidung, zum Zeitpunkt bei dem das Vermögen der Partner geteilt wird. Darüber hinaus bedarf die Finanzierung von Baumaßnahmen durch Kredit, wie z.B. der Bau einer neuen Garage, den Wert des Grundstücks. Es präsentieren sich noch einige weitere Situationen, die sich als Beispiel anbieten, der naheliegendste Sachverhalt allerdings ist der Kauf und Verkauf einer Immobilie, um einerseits potentielle Käufer zu erreichen, andererseits ein angebrachtes Angebot zu bereiten.

Wer führt sie durch? / Kann ich den Wert meiner Immobilie auch selbst ermitteln?

Für die Wertermittlung sind generell hauptberufliche und gelernte Sachverständiger zuständig. Allerdings gibt es auch andere Berufsgruppen, welche viel mit Immobilien zu tun haben und den Wert einer Immobilie ermitteln können, so z.B. Architekten oder Makler. Es ist nicht empfehlenswert die Bewertung selbst durchzuführen. Zwar ist man sich selbst über den Preis, als man die Immobilie gekauft hat, wie auch den Modernisierungen oder Ausbauarbeiten im Klaren, dennoch kann ist es schwierig den Wert zu ermitteln, wenn man nicht darauf spezialisiert ist. Auch kann der emotionale Wert, den man zum eigenen Haus hat den eingeschätzten Wert beeinflussen. Dementsprechend lohnt es sich die Wertermittlung einem außenstehenden Spezialisten zu überlassen.

Welche Faktoren sind bei der Bewertung wichtig?

Die Faktoren die den Wert einer Immobilie bestimmen sind breit gefächert. Zum einen ist der ursprüngliche Erwerbspreis, zum anderen auch der jetzige Zustand entscheidend. Auch sind Modernisierungen und oder andere spezielle Ausstattungsaspekte ausschlaggebende Aspekte. Außerdem sind die Art und Größe der Immobilie, die potentiellen Ausbaumöglichkeiten, die Nutzung sowie der Erschließungszustand allesamt wichtig.

Welche Verfahren zur Werterfassung gibt es?

In Deutschland gibt es drei Distinkte Verfahren die zur Werterfassung verwendet werden:

Vergleichsverfahren

Beim Vergleichsverfahren wird die Immobilie in Frage mit ähnlichen Immobilien vergleicht. D.h. Immobilien in unmittelbarer Nähe, mit ähnlicher Größe, ähnlichem Zustand, usw. . Der Preis erschließt sich also nach dem Grundprinzip des Marktes: Angebot und Nachfrage.

Ertragsverfahren

Das Ertragsverfahren verläuft ein wenig anders, denn das Ertragsverfahren wird lediglich bei Immobilien verwendet, die das Erwirtschaften von Gewinn erzielen (z.B. Läden, Hotels oder sogar Miethäuser). Der Wert erschließt sich hierbei aus den Erträgen die das Objekt einheimst. Inhalt dieser Erträge sind z.B. Einnahmen wie auch Unterhaltskosten und Liegenschaftszins.

Sachwertverfahren

Die gebräuchlichste und gleichzeitig komplizierteste Methode der Wertermittlung ist das Sachverfahren. Nur Sachverständige sind in der Lage diese auszuführen. Im Grunde genommen berechnet das Sachwertverfahren die Herstellungskosten der Immobilie, würde man diese zum Zeitpunkt der Berechnung neu errichten.